Investir dans un immeuble de rapport
Lorsque l’on parle d’investissement d’immobilier locatif, l’on pense généralement à l’acquisition de maisons d’appartements. Pourtant ce ne sont pas les seuls types de biens immobiliers à acheter ou construire. Il existe une troisième option : l’immeuble de rapport.
Un investissement à la rentabilité particulièrement attractive.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport fait référence à l’achat de tous les appartements d’un même immeuble, par le même et unique investisseur. Pour que cet investissement soit considéré comme immeuble de rapport, son acquisition doit être réalisée en une seule fois pour l’ensemble du bâtiment. Il n’est pas question de procéder à des achats successifs jusqu’à détenir la totalité de l’immeuble.
L’achat réalisé, l’immeuble de rapport vient en opposition avec le régime de la copropriété. En effet, il appartient à un seul et unique bailleur. Sa gestion est simplifiée puisque le bailleur n’a pas à collaborer avec un syndicat de copropriété. Cet intermédiaire disparaît tant pour l’entretien de l’immeuble que pour son administration. En tant qu’investisseur, vous gérez votre bien en totale autonomie.
Quels sont les avantages et inconvénients de l’immeuble de rapport ?
Les avantages de l’immeuble de rapport
Les immeubles de rapport ont pour caractéristique d’avoir une excellente rentabilité et ce pour plusieurs raisons :
- La mutualisation des coûts pour des travaux ou l’achat de matériaux,
- Des solutions de défiscalisation immobilière, notamment le déficit foncier, ou les dispositifs Denormandie, Cosse ou Malraux vous permettant de bénéficier de réductions d’impôts.
- Des taux d’intérêts attractifs et des solutions de financement variées,
Des charges limitées puisque vous ne payez plus les services d’un syndicat de copropriété.
Les inconvénients
Si l’achat d’un tel bien présente de nombreux avantages, il convient d’en identifier également les potentiels risques.
- Le marché est limité et les opportunités rares. Ainsi, les investisseurs potentiels se retrouvent en compétition et le délai avant de pouvoir saisir une occasion peut ne pas coïncider avec les objectifs de l’investisseur.
- Ce type de projet d’investissement implique nécessairement une analyse fine des transactions financières à moyen/long terme pour valider la pertinence de l’acquisition. C’est un travail minutieux et chronophage.
- L’apport financier réclamé par vos partenaires financiers peut s’avérer conséquent au vu des sommes engagées et du risque opérationnel.
Quelle est la rentabilité d’un immeuble de rapport ?
1Une rentabilité élevée
En moyenne, la rentabilité brute de ce type d’investissement oscille entre 7 et 12%, là où celle d’un appartement mis en location se situe davantage entre 3 et 7%.
Ces chiffre s’expliquent par les avantages cités précédemment :
• L’acquisition d’un immeuble à rénover en entier vous permet de bénéficier d’un prix au mètre carré attractif.
• Vous pouvez ensuite mutualiser les achats et bénéficier d’économies d’échelles pour les travaux,
• La rénovation des appartements vous assure enfin une excellente mise en location.
2Comment calculer la rentabilité de votre projet d’investissement ?
La rentabilité brute d’un immeuble de rapport se calcule de la façon suivante : il s’agit de la somme totale des loyers annuels de l’immeuble, que vous divisez ensuite par le prix d’achat, puis que vous multipliez par cent. Vous obtenez votre taux de rentabilité annuel.
3Comment estimer le prix d’un immeuble de rapport ?
Pour réaliser une estimation la plus fine possible, nos experts en investissement immobilier s’appuient sur différentes méthodes :
- La valeur de rendement, c’est-à-dire la capitalisation des revenus réels ou estimés. A noter que cette valeur dépend des revenus locatifs espérés mais aussi du taux d’intérêt et de la rentabilité attendue.
- Le Discounted Cash Flow : cette méthode s’appuie sur le système du retour sur investissement. Elle permet d’obtenir une valeur de rendement dynamique des comptes d’investissement.
- La valeur intrinsèque : qui correspond à la valeur neuve du bien et du terrain – la vetusté de l’immeuble.
Les prix du marché : nos experts étudient également les prix pratiqués sur des biens similaires dans la même zone géographique.
