Les diagnostics immobiliers obligatoires

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Vous souhaitez céder votre actif mais vous ignorez tout du cadre réglementaire du processus de la vente ? Vous propriétaire devez notamment vous soumettre à la réalisation de diagnostics immobiliers obligatoires. Quels sont ces diagnostics ? Quel est leur champ d’application et leur durée de validité  ? Condate décrypte pour vous toutes ces composantes.

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ? 

Lorsque vous souhaitez mettre en vente ou en location un bien, mettre en place un diagnostic immobilier consiste à réaliser un contrôle technique au bien en question. Caractérisé par le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), un diagnostic immobilier va venir évaluer « l’état d’un bien grâce à des indicateurs précis ».

Quels sont ces objectifs ? 

• Répondre à la réglementation : l’expertise de l’état d’un bâtiment relève de normes qui vont rendre le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) obligatoire. Il n’existe aucune transaction immobilière qui ne nécessite des diagnostics immobiliers.
• La sécurité : un diagnostic immobilier va assurer la sécurité des occupants du bâtiment. Il permet également d’apporter une assurance pour le propriétaire ou l’acquéreur en leur apportant à chacun toutes les informations nécessaires sur l’état du bien acquis ou en cours d’acquisition.

Quels sont les diagnostics obligatoires ? 

> Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Définition : Le DPE, à ne pas confondre avec l’Audit Énergétique Obligatoire, est une mesure et une évaluation de la quantité d’énergie consommée et les émissions d’un bien sur une année. Il est obligatoire de le joindre au bail commercial depuis la loi Grenelle du 12 juillet 2010. Ce diagnostic se fait sur la base de plusieurs critères comme : les caractéristiques du bâtiment, le descriptif de ses équipements, la quantité annuelle d’énergie, la quantité d’émissions de gaz à effet de serre et la quantité d’énergie d’origine renouvelable. Pour note finale, ce diagnostic attribue une note allant de A (excellente performance énergétique) à G (énergivore)

Objectif : La réalisation du DPE permettra d’avoir une estimation réelle du « évaluation de sa consommation énergétique et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre ».

 Infos clés sur le DPE :

Quand est-il obligatoire ? Lors de 3 situations :

• La vente
• La location
• La construction

Pour qui ? Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par le propriétaire lors d’une vente ou d’une construction et par le bailleur dans le cadre d’une location.

Pendant combien de temps est-il valable ? Le DPE a une durée de validité de 10 ans peu importe le bien.

> Diagnostic amiante

Définition : Le diagnostic amiante permet de mettre en évidence la présence d’amiante sur le bâtiment. Afin de suivre l’évolution de la présence d’amiante, le propriétaire du bien doit constituer et conserver « un dossier technique amiante ». Ce dossier doit pouvoir être consultable par l’ensemble des occupants des locaux.

Objectif : Ce diagnostic a pour vocation de « protéger la santé et la sécurité des personnes amenées à travailler dans les lieux » et dans le même sens cela permet de rassurer les occupants des lieux.

Infos clés sur le diagnostic amiante :

Quand est-il obligatoire ? Le diagnostic amiante doit obligatoirement être fourni lors d’une opération de cession d’un bien.

Pour qui ? Ce diagnostic doit être réalisé par les propriétaires de bien immobilier dont le permis de construire date d’avant le 1^er juillet 1997.

Pendant combien de temps est-il valable ? Nous faisons face à deux cas de figure pour ce diagnostic :

1. Pas de présence d’amiante : la durée de validité est illimitée
2. Présence d’amiante : 3 ans

> État des risques et pollutions (ERP)

Définition : L’ERP « est un document qui nomme tous les risques présents dans le secteur géographique du bien dont le futur occupant doit absolument être informé ». Cet état va comprendre des informations principales sur les risques et les pollutions réglementés.

Objectif : L’Etat des risques et pollutions a comme principale mission d’informer le futur acquéreur ou locataire sur les différents risques auxquels il pourrait être potentiellement exposé (naturels, miniers, technologiques…)

Infos clés sur l’état des risques et pollutions :

Quand ? L’état des risques et pollution doit être obligatoirement réalisé pour la cession d’un bien « situé dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles et technologiques »

Pour qui ? Ce diagnostic concerne les propriétaires de locaux.

Pendant combien de temps est-il valable ? Après sa publication, l’ERP est valable pendant 6 mois.

Ces trois diagnostics immobiliers sont donc obligatoires et peuvent être complétés par d’autres diagnostics qui sont, eux, optionnels mais très fortement conseillés pour pouvoir garantir le meilleur état possible du bien.

• État parasitaire

Définition : L’État parasitaire permet de relever ou non la présence de nuisibles tels que les termites.

Objectif : Dans un bail commercial, ce diagnostic est optionnel mais est vivement conseillé pour garantir le bien-être des locataires. De plus, « ce diagnostic prouve la bonne foi du bailleur et lui évite ainsi tous soupçons de vices cachés. »

Ce diagnostic, n’étant pas obligatoire, n’est sujet d’aucune loi. Cependant, il peut le devenir dans certaines zones, considérées à risque.

Infos clés sur l’état parasitaire :

Quand ? L’Etat parasitaire est réalisé lors des opérations de cession d’un actif.

Pour qui ? Ce diagnostic concerne les propriétaires de locaux et est obligatoire seulement par arrêté préfectoral.

Pendant combien de temps ? Après sa publication, l’état parasitaire est valable pendant 6 mois.

• Mesurage Carrez

Définition : Le mesurage Carrez correspond à la mesure de la surface privative exacte du local ou des bureaux. Cette mesure est obligatoire dans le cadre d’une copropriété.

Objectif : Cette mesure va permettre aux acquéreurs d’acheter en toute connaissance de cause et de ne plus subir de préjudice face à une évaluation erronée du bien.

Infos clés mesurage Carrez :

Quand ? Cette mesure doit être réalisée dans le cadre d’une cession d’un bien faisant partie d’une copropriété.

Pour qui ?  Ce diagnostic concerne les propriétaires de locaux.

Pendant combien de temps ? La validité de ce mesurage est illimitée dans le temps.

FOCUS SUR L’IMMOBILIER D’HABITATION : L’Audit Énergétique Obligatoire : projet de loi reporté au mois d’avril 2023, qu’en est-il ?

L’audit énergétique obligatoire indique des propositions de travaux pour les habitations ayant un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) classé F ou G, considérés comme “passoires thermiques”. Ces indications de travaux ne seront, eux, pas obligatoires pour conclure la vente mais informeront l’acheteur de leur nature. Initialement prévue au 1er septembre 2022, cette mesure gouvernementale sera finalement mise en place à partir du mois d’avril 2023.

Mais quelles seront vos obligations ?

Comme évoqué précédemment, vous avez l’obligation de fournir un DPE lors de la mise en vente d’un logement depuis 2006. Ce DPE vous attribue une note énergétique allant de A à G. Si vous êtes donc dans l’optique de vendre votre logement, et que votre indicateur énergétique est F ou G, votre vente devra s’accompagner d’un audit énergétique à fournir à l’acheteur. Attention, même si cette loi n’entre en vigueur qu’à partir d’avril 2023, elle s’accompagne néanmoins d’un effet rétroactif à la date du 1er septembre. Ainsi, sont concernés tous les logements classés F ou G ayant fait l’objet d’une promesse de vente ou d’acte de vente à compter du 1er septembre 2022.

Quels sont les diagnostics immobiliers pour une mise en location ?

À l’instar des ventes immobilières, les locations d’habitations sont aussi soumises à l’obligation de fournir des diagnostics techniques. Il existe une liste de 5 diagnostics techniques à fournir au locataire. Regroupés en annexe du dossier de bail, au moment de la signature et/ou en cas de renouvellement de bail, ces diagnostics constituent le dossier de diagnostic technique ou DDT. Loin de l’idée d’alerter le locataire d’un réel risque lié au logement, ces diagnostics ont surtout pour objectif de mieux informer et de permettre un consentement parfaitement averti pour la prise de connaissance de l’habitation.

Les diagnostics à fournir sont les suivants :
● Diagnostic de performance énergétique (DPE)
● Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
● Copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante

● État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
● État de l’installation de gaz si l’installation a plus de 15 ans
● État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
● Diagnostic Bruit

Vous pouvez ainsi avec les informations qui en découlent, informer au mieux le futur locataire ou acheteur, comparer des logements entre eux ou encore prendre conscience de travaux d’économie d’énergie à réaliser. Avec les constructions récentes, soumises elles aussi à de nombreuses règles en matière de choix dans les matériaux utilisés, les principaux points analysés aujourd’hui dans le DDT sont essentiellement tournés vers l’utilisation des énergies et leur conservation dans le logement.

Comment réaliser un diagnostic immobilier ?
Qu’est-ce qu’un diagnostiqueur immobilier ?

Avant tout, il faut savoir que le diagnostiqueur immobilier intervient principalement avant la vente, la location ou la réalisation de travaux sur un bien immobilier. Le travail d’un diagnostiqueur consiste à repérer et identifier les risques sanitaires et environnementaux, établir le DDT dans le cadre de la location d’un logement, en somme, d’indiquer l’état du bien pour protéger les gens, les biens mais aussi et surtout l’environnement. Plomb, amiante, électricité, gaz, termites, performance énergétique… comme évoqué précédemment, la loi prévoit une série de contrôles obligatoires qui ne s’improvisent pas et qui doivent faire l’objet d’un contrôle certifié !

Quel diagnostiqueur immobilier choisir ?

Sachez cependant que vous – vendeur, bailleur, … – avez la possibilité de faire appel au professionnel de votre choix. En revanche, pour réaliser vos diagnostics immobiliers, nous vous conseillons de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié et accrédité par le COFRAC (Comité français d’accréditation). Cela vous permettra d’avoir la garantie de l’exactitude des informations et ainsi vous protéger « en cas d’accusation de vice caché par l’acquéreur ou le locataire. » Afin de vous aider dans vos recherches, le Ministère de l’Ecologie a mis en place, depuis 2011, un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.

De quand doit dater mon diagnostic immobilier ?

Chaque diagnostic est soumis à une durée de validité différente et à certaines conditions d’application, voici un récapitulatif :

● Le DPE : durée de validité de 10 ans peu importe le bien
● Le diagnostic amiante :
○ Pas d’amiante : durée de validité illimitée
○ Présence d’amiante : 3 ans
● L’ERP : valable 6 mois après publication
● L’état parasitaire : valable 6 mois après publication
● Le mesurage Carrez : valable de façon illimité (si pas de travaux d’agrandissement)

A quelles sanctions vous soumettez-vous en cas d’absence de ces diagnostics ?

Si lors d’une opération de cession d’un bien le propriétaire oublie de fournir un ou plusieurs des diagnostics immobiliers obligatoires il se soumet à des risques et des sanctions. En effet, l’absence de ces documents lui portera préjudice s’il doit se défendre en cas d’accusation de vices cachés. De plus, l’oubli d’un de ces documents peut mener à l’annulation du contrat de vente ou de location ou alors à la baisse du prix de vente.

Conclusion sur la réalisation des diagnostics immobiliers :

Comme évoqué tout au long de notre article, certains diagnostics immobiliers sont inévitables lors de la vente, la location, la construction ou la rénovation d’un bien immobilier. Les diagnostics immobiliers servent à informer le propriétaire de l’état de son bien, mais aussi l’acheteur ou futur locataire de la condition énergétique du logement.
Ces diagnostics portent sur de nombreux aspects du logement comme la consommation de gaz ou d’électricité, mais aussi sur la composition des matériaux (amiante, plomb, …) qui ont servi dans la construction de l’habitation, les risques de pollution, et enfin sur l’état parasitaire.

Un diagnostic immobilier est donc impérativement à réaliser par un spécialiste, un diagnostiqueur immobilier, qui se chargera de procéder à tous les relevés nécessaires pour délivrer un rapport certifié ! Ceci étant gage de sécurité en cas de litige avec le futur acquéreur de logement. Enfin, si vous ne faites pas la démarche, des sanctions sont évidemment applicables, et notamment si un vice caché est découvert par le futur acheteur du bien.