Les bases de l’immobilier par Condate – Partie 1 : Comprendre le bail commercial

Les bases de l’immobilier par Condate – Partie 1 : Comprendre le bail commercial

Vouloir vendre son bien est une chose mais comprendre comment on le vend pour en obtenir le meilleur prix en est une autre. En effet, une transaction immobilière suit un certain schéma (voir vidéo sur : Comment bien vendre ses locaux professionnels ?) qu’il faut respecter pour être dans la légalité et pour qu’elle se déroule le mieux possible. Cela passe notamment par la présence de l’un des documents les plus importants de cette opération : le bail commercial. Condate vous explique l’ensemble de ses composantes.

Définition et contenu d’un bail commercial :

Le bail commercial est un contrat de location. Mais contrairement aux lieux de vie, le bail commercial s’applique, comme son nom l’indique, quand le local en question est destiné à l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Le local doit donc servir à l’exploitation d’un fonds de commerce. Lorsque le bail commercial est signé, le locataire et le propriétaire bénéficient automatiquement d’un ensemble de règles appelées “statut des baux commerciaux”.

Un bail commercial est un contrat de location liant deux parties : le bailleur c’est-à-dire le propriétaire des murs, et le locataire c’est-à-dire le propriétaire du fonds de commerce. Le bailleur va donc mettre à disposition un local afin que le locataire y exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Il n’est en aucun cas possible pour les personnes en profession libérale de signer un bail commercial. En effet, l’activité n’étant pas commerciale, si vous êtes profession libérale, vous devrez signer un bail professionnel.

Attention : dans certains cas le propriétaire peut être aussi le propriétaire des murs et du fonds (appelé propriétaire occupant), il n’y a alors pas d’établissement de bail commercial.

Le bail régit des articles L.145-1 du Code du Commerce et va donc faire intervenir des règles d’ordre publique c’est-à-dire applicable pour tous. Cependant, certaines parties de ce document font l’objet d’une libre rédaction des parties dans son contenu. Ce document va être soumis au statut de baux commerciaux ce qui va permettre une certaine stabilité, pérennité dans l’exercice de l’activité commerciale du locataire pendant une durée définie.

Le contenu obligatoire d’un bail commercial est :

• Identités et adresses du bailleur et du locataire,
• Type de commerce ou d’activités à exercer dans le local,
• Montant du loyer et des charges,
• Mode de règlement du loyer,
• Montant du dépôt de garantie,
• Répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur,
• Durée du bail,
• Mode de résiliation.

Les obligations des parties

• Les obligations du bailleur :

Tout d’abord, le bailleur doit fournir tous les diagnostics immobiliers obligatoires : le diagnostic performance énergétique, diagnostic amiante et étude des risques et pollutions. D’autres diagnostics immobiliers existent mais ne sont pas obligatoires. La deuxième obligation du bailleur est de mettre à disposition le bien loué en bon état de réparations garantissant au locataire une jouissance paisible de ce dernier.

Le bailleur est responsable des vices cachés qui pourraient empêcher l’utilisation du local commercial.

• Les obligations du locataire

Comme pour le bailleur, le locataire doit suivre deux obligations :

• Payer son loyer,
• Respecter la destination du bien loué qui est précisée dans le bail,
• Réaliser les travaux prévus dans le contrat (le cas échéant) et d’entretenir les lieux,
• Restituer les lieux en bon état à l’issue du bail

La destination du bail commercial

La destination du bail est une des clauses les plus importante dans un bail commercial. En effet, elle va venir définir l’activité qui va être exercée dans le local loué. Cette dernière est définie librement dans son contenu par le bailleur et le locataire. Néanmoins, elle doit être rédigée de manière très précise pour éviter une quelconque mauvaise interprétation et doit être possible, c’est-à-dire que les locaux doivent permettre l’exercice de cette activité.

Cas particulier :

Le locataire peut demander au bailleur en cours de bail de modifier la destination du bail commercial dans le cadre d’une déspécialisation. Cette déspécialisation peut être :

• Partielle : avec l’ajout d’une ou plusieurs activités connexes à l’activité principale
• Totale/Plénière : changement total de l’activité du local

Dans les deux cas, le bailleur pourra demander une indemnité de déspécialisation à son locataire c’est-à-dire une compensation financière pour le changement d’activité. De plus, le bailleur pourra également augmenter le loyer selon les situations.

La durée du bail commercial

La durée du bail commercial est encadrée par la loi et est de minimum 9 ans. Nous pouvons donc qualifier ce contrat d’engagement à long terme. Néanmoins, ce contrat peut être résilié si une résiliation triennale a été mise en place, c’est-à-dire que tous les 3 ans moins un jour après la signature du bail, le locataire peut prendre congé en toute légalité (Avec préavis) De plus, ce principe permet également une révision du loyer par le propriétaire. Dans certains cas, cette durée peut excéder 9 ans, nous parlerons alors de durée ferme. Cela peut avoir des conséquences juridiques notamment avec la suspension du principe de résiliation triennale et donc l’absence de révision du loyer.

Qu’est-ce qu’un bail 3, 6, 9 ?

Le bail commercial 3, 6, 9 est un bail commercial classique, à la seule exception de la clause de résiliation, plus permissive qu’un bail “normal” qui permet une résiliation tous les 3, 6 ou 9 ans. Ce n’est pas pour autant que le bail 3, 6, 9 n’a pas une durée légale de base de 9 ans, comme les autres baux commerciaux. Cependant, cette clause de résiliation, propre au bail 3 6 9, permet une possible résiliation tous les 3 ans.

Le loyer : Fixation et révision

Lors de la création du bail commercial le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire et n’est soumis à aucune réglementation. Comme dit précédemment, il peut faire l’objet d’une révision si le bail suit le principe de la révision triennale. Cette dernière doit, quant à elle, suivre quelques règles. Tout d’abord, l’augmentation du loyer ne doit pas être abusive et donc ne pas excéder un certain seuil. Enfin, la révision du loyer doit obligatoirement se faire sur la base de l’indice des loyers commerciaux défini par l’INSEE. Cet indice sera définit au préalable dans le bail commercial.

Les grandes étapes du bail : la résiliation et le renouvellement

La résiliation correspond à la suspension du bail commercial. Cette action peut s’établir dans différents cas :

• Un accord entre le bailleur et le locataire pour mettre fin au contrat
• Au moment de chaque période triennale
• Par l’application d’une clause résolutoire (ex : la rupture du bail lors d’un défaut de paiement du loyer)
• Par voie judiciaire en cas de manquement à ses obligations par le locataire ou le bailleur

Le renouvellement de bail permet au locataire de rester dans le local loué au terme de la durée légale du bail. En effet, ce dernier dispose d’un droit de renouvellement qui ne possède aucune clause contraire ce qui empêche le bail de prendre fin automatiquement. Cependant, le bailleur peut donner congé au locataire ou refuser la demande de renouvellement en présentant des motifs légitimes. De plus, si aucun congé n’a été donné ou si aucune demande de renouvellement n’a été formulé alors le bail commercial se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée.

Focus sur des clauses particulières

Le pas-de-porte : Cela correspond en un versement d’une certaine somme d’argent par le locataire au bailleur lors de son entrée dans un local commercial. Cela peut être qualifié de « droit d’entrée » pour obtenir ce local et est calculé selon son emplacement et la clientèle qu’il pourrait apporter. Le pas-de-porte peut prendre deux formes :

• Un supplément de loyer afin de prévenir des risques comme une augmentation rapide des niveaux de loyer. Dans ce cas, le montant est déduit du bénéfice sur une période supérieure ou égale à la durée du bail.
• Une indemnité, synonyme de contrepartie pour l’acquisition de certains avantages commerciaux ou la dépréciation de la valeur vénale du local. Ici, le montant ne peut pas être déduit du bénéfice du locataire.

Récupération du bien par le propriétaire : La « propriété commerciale » ne retire pas au bailleur son droit de récupérer son bien. Cependant, cela se fait dans des situations précises :

• Au terme du bail ou à la fin d’une période de trois ans en cas, par exemple, pour faire de la construction ou de la démolition
• Non-respect par le locataire de ses obligations. Si le bail commercial a été établi par un notaire alors le bailleur pourra récupérer son bien très rapidement. A l’inverse, si ce n’est pas un contrat de bail notarié alors le bailleur doit obtenir un jugement de condamnation de son locataire, ce qui prend beaucoup plus de temps.

Les baux précaires : Ces types de baux sont très particuliers. En effet, ils ne dépendent pas du statut du bail commercial et ne sont donc pas soumis à toutes ses contraintes. Cependant, ce contrat ne peut pas avoir une durée supérieure à deux ans et ne protège pas le locataire en cas d’expulsion demandée du local à l’issue de la durée légal du bail précaire. Néanmoins, si le locataire est reconduit au bout de la durée défini par le contrat alors cela débouche automatiquement sur la création d’un bail de 9 ans.

Répartition des travaux : L’entretien des locaux est à la charge du locataire. Ainsi, il doit réparer tout ce qu’il a pu dégrader. Toutes les autres dépenses de travaux sont à la charge du bailleur. Certains aménagements du bail commercial peuvent, toutefois, être établis rendant ainsi certaines dépenses liées aux travaux sous la responsabilité du locataire.

Solidarité avec le repreneur du bail : Si le locataire venait à céder son fonds de commerce à un repreneur son bail commercial en cours est transféré vers ce repreneur. Cependant, la clause de solidarité rend encore responsable l’ancien locataire. En effet, si le repreneur venait à ne pas payer le loyer, ce dernier s’engage à payer ce loyer.

Peut-on sous-louer un bail commercial ?

Pour rappel, la sous-location d’un local commercial est le fait de louer un local ou une partie d’un local, à une tiers personne, dans lequel vous êtes vous-même en contrat de location. En règle générale, la sous-location est par principe interdite. Il est cependant possible, avec l’accord du propriétaire (le bailleur) de sous-louer votre local commercial. Il faudra cependant montrer patte-blanche en précisant les conditions de sous-location au bailleur. Attention, même si votre contrat autorise d’emblée la sous-location de votre bail commercial, vous êtes dans l’obligation d’en informer le bailleur par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Un délai de 15 jours est alors accordé au bailleur pour formuler un refus. Passé ce délai, toute non réponse est considérée comme une validation du bailleur.

Conclusion :

En conclusion, bien connaître l’établissement du bail commercial vous permettra de faciliter vos prochaines démarches. De plus, un bail correctement rédigé permettra aux équipes de Condate d’établir une estimation de votre bien la plus précise possible.

Nous sommes, plus que jamais, mobilisés à vos côtés pour vous apporter conseils et expertises sur votre patrimoine immobilier.

Pour toute question relative au marché de l’investissement ou vos projets immobiliers, contactez :

Humbert de Saint Pierre

• Responsable Investissement
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