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Lorsqu’on évoque le sujet de l’investissement en immobilier, l’investisseur associe bien souvent cela à l’achat d’habitations. Pourtant il existe d’autres types de biens immobiliers à acquérir, à commencer par des biens immobiliers d’entreprises, tels que des bureaux, des entrepôts, des commerces ou encore des usines ou des locaux.

En choisissant judicieusement, l’immobilier d’entreprise peut constituer un excellent placement puisque sa rentabilité est particulièrement attractive. 

Il existe deux types de baux :

D’une part les baux professionnels. Ceux sont ceux que l’on rédige pour les artisans, les associations et l’ensemble des activités libérales. D’autre part, il y a les baux commerciaux, pour toutes les activités commerciales, naturellement.

La sélection du type de bail relève donc du secteur d’activité du locataire, ainsi que de la nature du bien loué.

Nous l’évoquions précédemment, investir dans des bureaux, des entrepôts ou des commerces revêt de nombreux avantages.

La rentabilité de l’investissement en immobilier d’entreprise

La rentabilité de l’immobilier d’entreprise est environ deux fois plus élevée que l’immobilier locatif d’habitation. Concrètement, cette rentabilité est généralement située entre 4 et 8%. Il est donc particulièrement intéressant d’investir dans l’achat de bureaux, de commerces, ou d’entrepôts.

Dans le cas de l’entrepôt : le choix du type de bail est défini en fonction de la nature de l’activité qui aura lieu dans l’entrepôt. Si l’activité est de nature industrielle ou artisanale, c’est un bail commercial qui sera le plus adapté. Si l’entrepôt a pour mission de stocker des produits, nous serons alors sur un bail professionnel.

A noter également qu’il est possible d’ajouter aux charges des frais de gestion ou la taxe foncière, autant d’éléments qui accélèrent la rentabilité de votre investissement.

La souplesse de la gestion de l’immobilier professionnel

Il est souvent craint qu’en investissant dans l’immobilier, il soit nécessaire de consacrer un temps important à sa gestion. C’est une remarque qui peut s’entendre pour l’immobilier d’habitation. Le bailleur peut être contraint de procéder régulièrement à des changements de locataires, leur volatilité est importante sur certains types de biens. 

Cependant, dans le cas de l’immobilier d’entreprise, la gestion est plus simple. Le contrat de location est souple. D’abord, les baux sont généralement de longue durée. Lorsqu’une entreprise s’installe dans vos locaux, sa présence est généralement amenée à durer. Ce choix est appuyé sur une étude approfondie de l’emplacement et de ses perspectives de croissance. En conséquence, la relation entre propriétaire et locataire est inscrite dans la durée. A l’inverse d’un bail pour une habitation, les baux liés à de l’immobilier d’entreprise vont de 3 à 9 ans. Cela facilite donc la gestion, d’autant que l’entreprise locataire ne peut quitter les lieux qu’à l’issue de périodes triennales.

A noter également :

• Il est possible de répercuter davantage de charges sur le locataire à commencer par la taxe foncière par exemple,
• L’existence d’un système efficace de recours rapide en cas d’impayé du locataire. Ce type de dispositif n’existe pas dans le cas d’investissements d’habitation, où le locataire est davantage protégé.

Le principal risque auquel l’investisseur doit penser, c’est la vacance locative. Cette vacance peut avoir plusieurs causes qu’il convient d’écarter le plus possible.

Le premier d’entre eux est l’attractivité géographique. L’emplacement est un point clé pour s’assurer de la stabilité des locataires en place. La localisation du bien détermine pour beaucoup d’activités libérales et de commerces, le chiffre d’affaires et donc la pérennité de l’entreprise. Il convient donc d’investir dans des zones attractives, où l’activité est ascendante. Le travail d’un cabinet tel que Condate consiste justement à identifier les opportunités que les investisseurs doivent saisir pour optimiser les rendements de leurs biens.

Le second risque concerne le coût des travaux d’entretien et de rénovation. Ceux-ci sont plus élevés que pour de l’habitation puisque des commerces, des bureaux ou encore des usines ont besoin d’équipements spécifiques pour leur activité : réseau informatique, système de sécurité, climatisation ou encore le respect de certaines normes environnementales. Autant de lignes budgétaires supplémentaires à anticiper et à négocier lors de l’achat d’un bien. Là encore, confier un projet d’investissement aux équipes de Condate vous assure de ne rien omettre dans l’étude du dossier et de disposer d’un pouvoir de négociation optimal.

En tant qu’investisseur, vous disposez de plusieurs options pour développer votre patrimoine et investir dans l’immobilier d’entreprise. Chacune d’entre elles a ses propres atouts, vous devrez donc choisir en étudiant bien leurs caractéristiques et les obligations qui en découlent pour vous. Voici les 3 options préférées des investisseurs.

La Société Civile Immobilière (SCI)

En créant une Société Civile Immobilière pour l’achat d’un bureau ou d’un commerce, vous pourrez bénéficier d’avantages juridiques et fiscaux. Mais bien que sa gestion soit souple, vous devrez respecter assidûment tout le formalisme administratif qui en découle, sous peine de déconvenues avec les autorités fiscales. 

Il vous faudra à ce sujet, définir son régime fiscal, la SCI peut être assujettie à l’impôt sur le revenu des associés ou bien à l’impôt sur les sociétés. 

Quoiqu’il en soit, retenez que c’est une solution particulièrement intéressante pour la revente ou la transmission de votre patrimoine

L’achat en son nom personnel

L’investissement d’un bien bureau ou d’un commerce peut également être réalisé à titre privé. Dans pareille situation, l’entreprise locataire verse un salaire au propriétaire, qui est imposé sur ces revenus fonciers. A noter qu’en cas de revente, le propriétaire sera assujetti au régime des plus-values des particuliers. C’est un point à prendre en compte si vous êtes ouverts aux opportunités de revente.

L’achat au nom de l’entreprise

Autre solution plébiscitée : c’est la structure juridique de l’entreprise qui acquiert le bien. Elle est particulièrement populaire lorsque le l’immobilier fait partie des moyens d’exploitation. Dans ce cas, l’acquisition permet à l’entreprise de déduire fiscalement différents frais liés à l’achat du bien : intérêts d’emprunt, frais d’entretien, d’assurance etc…

Les données essentielles du dossier sont compilées par nos équipes dans un document de présentation (info-mémo). Ce document contient les informations suivantes : localisation de l’actif, contexte de la vente et conditions de cession, caractéristiques techniques et architecturales, synthèse du bail, reportage photo, présentation du locataire…

Cet info-mémo est diffusé de manière confidentielle à une sélection d’investisseurs dont la stratégie concorde.

Nous pouvons proposer un service de gestion locative et technique à la demande, pour les investisseurs qui souhaitent déléguer l’administration de leur patrimoine.

A ce jour, cette activité basée à Paris est pilotée par 2 associés et 8 collaborateurs dédiés. Le cabinet gère actuellement plus de 28 M€ de loyers annuels encaissés, correspondant à une cinquantaine de sites répartis sur tout le territoire Français.

Condate ne perçoit des honoraires qu’en cas d’acquisition effective du bien, et seulement le jour de l’acte authentique de vente devant Notaire.

Nos honoraires varient en fonction du prix de vente du bien selon notre barème (disponible sur demande).

La clé de notre réussite réside dans l’application de l’approche structurée d’un grand groupe, en conservant l’efficacité, la disponibilité et la flexibilité d’une structure à taille humaine.

Votre interlocuteur sera toujours réactif, disponible et très facilement joignable.