Hausse des taux : qu’en attendre au second semestre 2022 ?

Arnaud Guilleux, co-fondateur et directeur général du courtier professionnel AGEF FINANCE COURTAGE et du courtier en ligne monemprunt.com, constate un marché en tension.

Les six premiers mois de 2022 ont été marqués par une remontée notable des taux d’intérêt. Une tendance qui, à la vue d’un certain nombre d’indicateurs, a de grandes chances de se poursuivre dans les mois à venir ? Alors même que des niveaux historiquement bas ont été atteints en octobre dernier, la question, dans un marché en tension marqué par le retour de l’inflation, agite l’ensemble des acteurs. FED, BCE, établissements bancaires… Arnaud Guilleux fait le point sur les comportements attendus des principaux protagonistes et analyse leurs potentielles répercussions sur les capacités d’emprunt des investisseurs. Fin d’une ère de taux historiquement bas.

Au cours d’une conférence de presse organisée à Amsterdam le 9 juin, la présidente de la Banque Centrale européenne (BCE) Christine Lagarde, a annoncé une hausse des taux directeurs à partir du mois de juillet, un virage à 180° degrés de la politique monétaire commune. Seule raison expliquant cet ajustement des taux, la hausse des prix constatée sur le vieux continent ces derniers mois. D’après Eurostat, l’office statistique de l’Union européenne, l’inflation atteint 8,1 % en mai 2022 dans les pays de la zone euro. Principale composante de ce phénomène, l’énergie connaît un taux d’inflation annuel de 39,2 % en mai. Face à une inflation galopante accélérée par la situation sanitaire et la guerre en Ukraine, la BCE a décidé de changer de cap pour contrer un phénomène hors de contrôle. Cette hausse des taux directeurs de la Banque centrale est un fait inédit depuis 2011. A l’époque, à la surprise générale, Mario Draghi avait annoncé une baisse du principal taux directeur de l’institution afin de redonner un souffle à la consommation des ménages et soutenir la reprise de l’activité économique sur fond de crise des dettes souveraines.

Impact sur le marché des professionnels et de l’immobilier d’entreprise

Ces décisions, qui marquent un tournant dans l’histoire récente des politiques monétaires, ne seront pas sans conséquences sur les économies et les acteurs de l’immobilier.
La remontée des taux n’est pas une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers. La BCE va augmenter son taux de refinancement, qui est celui auquel les banques commerciales lui empruntent des liquidités. Objectif : renchérir le coût de l’argent pour réduire la masse monétaire en circulation et freiner l’inflation. Or, les banques commerciales répercutent d’ores et déjà ce renchérissement sur les emprunteurs, se traduisant par une hausse du coût du financement. Le maintien de taux de rendement faible pour les actifs immobiliers deviendra plus compliqué : la hausse des taux immobiliers, déjà à l’œuvre, devrait s’intensifier.

Une intégration de nouveaux ratios de la part des établissements bancaires !

Autre tendance à surveiller : l’intégration de nouveaux ratios par certaines banques. C’est notamment le cas du LTV (Loan To Value), soit le ratio entre le montant d’emprunt et la valeur réelle du bien (soit le prix de vente net vendeur). Ce point étant davantage intégré depuis quelques mois, la conséquence est d’accroître le montant de l’apport en fonds propres nécessaire au financement de l’acquisition par l’acquéreur.

En Synthèse

Le robinet du crédit se resserre depuis le début de l’année dû à la remontée des taux d’intérêts et aux nouveaux critères pris en compte par les banques. Les investisseurs, privés plus particulièrement, verront leur capacité d’investissement baisser avec une difficulté encore accrue pour obtenir des financements optimisés. Enfin, la stagflation (période prolongée de croissance faible et d’inflation élevée), qui fait son apparition, rend la prévision de la courbe des taux plus approximative mais la hausse devrait se poursuivre jusqu’en fin d’année.