Estimer la valeur de son local commercial : critères, procédure et calcul de rentabilité

Comment estimer son local commercial ?

En tant que chef d’entreprise, l’achat ou la vente d’un local commercial est une décision importante et complexe à prendre. Cet investissement implique une réflexion sur le long terme pour votre activité professionnelle. Il est essentiel pour vous de comprendre comment estimer la valeur d’un bien immobilier commercial, quels critères influencent son prix et comment calculer sa rentabilité nette. Dans cet article, nous allons répondre à ces questions clés pour vous aider à prendre des décisions éclairées concernant vos investissements immobiliers d’entreprise et particulièrement commerciaux.

Comment réaliser une estimation ?

L’estimation de la valeur d’un local commercial est essentielle pour déterminer le juste prix de vente ou d’achat d’un bien immobilier. Les critères pris en compte dans l’estimation de la valeur d’un local commercial sont nombreux et varient en fonction de

• la localisation : comme toujours, l’emplacement est un critère clé, particulièrement pour un commerce. La zone de chalandise, l’accessibilité du local et l’environnement du bien ont un impact fort sur le développement de l’activité.
• la surface : puisque le prix est établi part un prix au mètre carré et parce que la rentabilité d’un commerce s’appuie dans de nombreux cas sur l’espace disponible pour recevoir ou entreposer vos produits. Notez que le prix au mètre carré est souvent plus élevé pour des locaux commerciaux de taille réduite. Ces biens sont en effet plus rares.
• et de l’état du bien : la qualité des matériaux de construction choisis, l’état des murs et du mobilier ont un impact fort sur la valeur estimée du bien, bien au delà de leur coût réel. C’est un levier important activé par les entreprises acquéreures pour négocier le prix.

Les professionnels de l’immobilier utilisent différentes méthodes d’estimation, notamment la méthode comparative ou encore la méthode par capitalisation des loyers. L’idée est d’avoir une approche détachée de tout sentimentalisme. C’est pourquoi nous conseillons toujours aux propriétaires de ne pas estimer seuls la valeur de leurs biens immobiliers. Le risque est de sous-évaluer ou de surestimer leurs valeurs et de perdre aussi bien du temps que de l’argent dans une transaction à l’avantage de l’acheteur ou dans l’attente d’acquéreurs qui ne se positionnent pas.

La méthode comparative

La méthode comparative est une méthode d’évaluation couramment utilisée dans l’immobilier commercial pour estimer la valeur d’un bien immobilier. Cette méthode consiste à comparer le bien immobilier à d’autres biens similaires qui ont été vendus récemment sur le marché immobilier local.

Pour cela, nos experts en immobilier vont chercher des biens comparables qui présentent des caractéristiques se rapprochant de celles du bien évalué, telles que la localisation, la superficie, les équipements, l’état du bien, etc. Ces biens comparables sont également appelés « échantillons de marché » ou « comparables ».

Une fois les biens comparables sélectionnés, nous analysons les prix de vente de ces biens pour déterminer un prix moyen au mètre carré. Cette moyenne est ensuite appliquée au bien évalué, en prenant en compte ses caractéristiques spécifiques, pour déterminer une estimation de sa valeur marchande.

Notez bien que la méthode comparative ne permet pas toujours d’obtenir une estimation précise de la valeur d’un bien immobilier. Chaque bien immobilier est unique et peut présenter des caractéristiques qui le différencient des autres biens comparables. Cela est particulièrement vrai pour un local commercial puisque l’attrait d’un quartier pour un type d’activité commerciale ou un autre ne serait pas équivalent. Il faut donc faire preuve de discernement et bien connaître le marché pour adapter la méthode comparative en fonction des spécificités du local commercial évalué.

La méthode par capitalisation

La méthode par capitalisation est utilisée pour estimer la valeur de biens immobiliers destinés à la location, tels que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux ou des entrepôts logistiques. Cette méthode permet de prendre en compte les revenus locatifs générés par le bien pour déterminer sa valeur marchande.

Pour estimer la valeur du bien en utilisant la méthode par capitalisation, il est nécessaire de calculer la rentabilité nette du bien immobilier. La rentabilité nette correspond aux revenus locatifs générés par le bien grâce à votre locataire, après déduction de toutes les charges liées à la location (taxes foncières, charges de copropriété, frais de gestion locative, etc.).

Une fois que la rentabilité nette est calculée, il est possible de déterminer la valeur vénale du bien en utilisant un taux de capitalisation. Le taux de capitalisation est un taux de rendement que l’on applique au revenu locatif du bien pour déterminer sa valeur marchande.

Par exemple, si le revenu locatif annuel du bien est de 50 000 euros et que le taux de capitalisation est de 7%, la valeur vénale du bien serait égale à 714 285 euros (50 000 euros divisé par 7%).

La méthode par capitalisation peut néanmoins présenter des limites dans certains cas. Lorsque les revenus locatifs du bien sont irréguliers ou que la durée des baux est courte. Dans ces cas, il est recommandé de combiner la méthode par capitalisation avec d’autres méthodes d’évaluation pour obtenir une estimation plus précise de la valeur du bien immobilier.

Notre cabinet de conseil en immobilier d’entreprise est à votre disposition pour vous accompagner dans l’établissement de ce calcul et réaliser une estimation au plus juste de votre local commercial

Quels sont les critères d’évaluation influençants le prix de vente d’un local commercial ?

Plusieurs critères influencent le prix de vente d’un local commercial, notamment la localisation, la taille, l’état du bien, la qualité de la construction, la visibilité et la qualité de l’environnement. La localisation est l’un des critères les plus importants pour déterminer la valeur d’un bien immobilier commercial. Un local commercial situé dans une zone bien desservie et disposant d’un accès facile aura évidemment une valeur supérieure à celui situé dans une zone moins desservie, visible ou plus difficile d’accès.

La taille du bien est également un critère clé. Les locaux commerciaux de petite taille ont souvent une valeur plus élevée au mètre carré que les locaux de grande taille, en raison de leur rareté sur le marché.

Enfin, l’état du bien est déterminant dans la valeur d’un local commercial. Les biens en bon état auront une valeur supérieure à ceux nécessitant des travaux de rénovation. La qualité de la construction et des matériaux utilisés est également prise en compte dans l’estimation de la valeur d’un bien immobilier commercial.

Quel est le coût d’une mise en conformité d’un local commercial ?

Avant d’acheter ou de vendre un local commercial, il est important de vérifier que le bien est en conformité avec les normes et les réglementations en vigueur. Les travaux de mise en conformité peuvent être coûteux et doivent être pris en compte dans l’estimation de la valeur d’un bien immobilier commercial.

Les travaux de mise en conformité peuvent concerner différents aspects du local commercial, tels que la sécurité incendie, l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, la conformité aux normes électriques ou encore la conformité aux normes sanitaires.

Chacun de ces chantiers peuvent voir leur coût grimper très vite et les délais de réalisation peuvent être longs. En estimant au plus tôt votre local d’activité, vous vous assurez une identification rapide des chantiers à réaliser, leurs coûts et limiter les surprises pour entamer la vente de votre local commercial.

Comment calculer la rentabilité nette d’un local commercial ?

La rentabilité nette correspond au ratio entre les revenus locatifs générés par le bien et les charges associées à la location. Les charges peuvent inclure les charges de copropriété, les charges liées à la gestion locative, les charges liées aux travaux de maintenance ou encore les taxes foncières.

Pour calculer la rentabilité nette d’un local commercial, il est donc nécessaire de connaître les revenus locatifs générés par le bien et les charges associées. La rentabilité nette peut varier en fonction de différents facteurs, tels que la durée du bail, le niveau de loyer, les charges locatives ou encore la vacance locative.

Pourquoi faire estimer son local commercial par un professionnel ?

Faire estimer son local commercial par un professionnel de l’immobilier est toujours une bonne idée.

Notre cabinet de conseil en immobilier est expert du marché immobilier en local. Nous sommes donc en mesure de fournir une estimation réaliste et objective de la valeur d’un bien immobilier commercial.

Outre l’analyse approfondie de votre bien pour en estimer sa valeur avec précision, nous sommes également force de conseil. Nous vous accompagnons pour identifier si des travaux de mise en conformité sont nécessaires pour le bien et vous informons sur les tendances du marché immobilier local.

Enfin, faire estimer son local commercial par Condate doit vous permettre d’optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier en déterminant le juste prix de vente ou d’achat du bien. Vous vous assurez ainsi une transaction fluide, discrète et équitable.

Nous sommes, plus que jamais, mobilisés à vos côtés pour vous apporter conseils et expertises sur votre patrimoine immobilier.

Pour toute question relative au marché de l’investissement ou vos projets immobiliers, contactez :

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