Coronavirus – Suspension des loyers : Un schéma pour tout comprendre

Les dispositions réglementaires en un clin d’œil

[article mis à jour le 18/04/2020 – suite parution du décret n°2020-433 du 16 avril 2020]

L’incidence de l’épidémie de Coronavirus sur le régime des loyers commerciaux, suite à l’allocution du chef de l’Etat du 16 mars 2020 lors de laquelle il a annoncé la suspension des loyers pour les entreprises et la fermeture des commerces « non-indispensables », soulève depuis plusieurs jours interrogations et commentaires chez de nombreux bailleurs, face à l’afflux des demandes de suspension des loyers par leurs locataires.

Depuis, la loi d’urgence et les ordonnances gouvernementales sont venues préciser les propos du Président de la République, et notamment les modalités d’application des mesures prévues sur les loyers commerciaux et professionnels.

Toujours soucieux de vous apporter le meilleur éclairage pour vous permettre de prendre les bonnes décisions, Condate vous schématise les éventualités qui s’offre à vous face une demande de suspension de loyer de la part d’un locataire.

Schéma disponible au format PDF : ICI

Précisions utiles :

• Les critères d’accès des TPE aux mesures de l’ordonnance n°2020-316 sont les mêmes conditions d’éligibilités des entreprises au fonds de solidarité, à savoir :
  • Activité ayant débuté avant le 1er février 2020
  • Ne pas être en dépôt de bilan
  • CA HT annuel < 1 000 000 €
  • Effectif < 11 salariés
  • (Bénéfice annuel + salaire et charges sociales du dirigeant) < 60 000 € [Condition supprimée par le décret n°2020-433 du 16 avril 2020]
  • Le dirigeant ne doit pas être titulaire d’un contrat de travail à temps complet ou en complément de son activité d’au moins 800 euros en mars, [Condition supprimée par le décret n°2020-433 du 16 avril 2020]
  • La société preneuse ne fait pas partie d’un groupe de sociétés au sens de l’ article L. 233-3 du code de commerce [Condition supprimée par le décret n°2020-433 du 16 avril 2020]
  • Être à jour de ses cotisations sociales et fiscales au 1er mars 2020
  • Interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ou perte de chiffre d’affaires d’au moins 70 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020
• Si un doute subsiste quant à la catégorie dans laquelle votre locataire se situe (TPE ou PME/GE), il nous semble pertinent de l’interroger sur ces critères afin de bien contrôler son éligibilité à ces mesures, en produisant une déclaration sur l’honneur justifiant de leur situation, l’accusé-réception du dépôt de leur demande d’éligibilité au fonds de solidarité ou une copie du dépôt de la déclaration de cessation de paiements ou du jugement d’ouverture d’une procédure collective.
• Vigilance particulière sur la période de loyer prise en considération pour les TPE : la mise à l’écart des sanctions (et de la possibilité d’activer des garanties) porte sur les loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, soit le 24 juillet 2020. C’est donc l’échéance de paiement des loyers et charges qui est prise en considération, et non la période pour laquelle les loyers et charges considérées sont dus.
  • Exemple : pour les loyers payables trimestriellement à terme échu, l’échéance du 1T2020 (due au 31 mars 2020) et celle du 2T2020 (due au 30 juin 2020), soit deux trimestres en tout, sont concernées par le dispositif.
    Pour les loyers payables trimestriellement d’avance, l’échéance du 1T2020 (due au 1er janvier) ne pourra se voir appliquer ces mesures. En revanche, celle du 2T2020 (due au 1er avril 2020) et celle du 3T2020 (due au 1er juillet 2020), soit deux trimestres en tout également, sont concernées par le dispositif.
• En résumé, le bailleur d’une TPE dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie, ne peut désormais plus exercer aucune sanction contre son locataire en cas de défaut de paiement tant des loyers que des charges. Les loyers et charges restent exigibles et donc dus par les locataires, mais ne peuvent plus être recouvrés de manière forcée.  Il n’est donc pas question d’annuler ou de réduire les dettes locatives des entreprises concernées mais de permettre aux TPE de bénéficier d’un délai de paiement jusqu’à la fin de l’état d’urgence sanitaire. A ce titre, les textes ne précisent pas les modalités de paiement des loyers reportés (délais, intérêt de retard,…). Pour éviter tout contentieux ultérieur, il est donc préférable de convenir d’un accord précis sur les modalités d’apurement de la dette locative.
• Concernant les autres entreprises (hors TPE), aucune mesure législative ou réglementaire liée à l’épidémie de Covid-19 n’est prévue à ce jour pour le paiement de leurs loyers et charges. Le gouvernement a au contraire rappelé la nécessité pour les entreprises, notamment les plus grandes, de respecter leurs délais de paiement auprès de leurs fournisseurs (comme par exemple les bailleurs), à défaut de quoi elles ne pourraient avoir accès à la garantie de l’État pour leurs crédits bancaires. Le dialogue et la négociation s’imposent donc avec vos locataires !
• Il faut rappeler également que :
  • Certains bailleurs ont d’ores et déjà pris position en acceptant d’annuler les loyers exigibles pour les commerces non alimentaires durant la période de fermeture administrative (telle la Compagnie de Phalsbourg pour une période annoncée du 15 mars au 15 avril 2020, ou Ceetrus), tandis que le Conseil national des centres commerciaux (CNCC) a publié le 16 mars un communiqué de presse invitant les bailleurs à accepter la suspension temporaire de la mise en recouvrement des loyers et charges ou le paiement par mensualisation du second trimestre de l’année 2020.
  • Sept fédérations majeures du commerce ont demandé que le dispositif favorable aux TPE s’applique aux enseignes plus importantes compte tenu du contexte, bien qu’elles jugent ces mesures très insuffisantes. Dans ce sens, elle demande au Gouvernement une annulation des loyers et des charges pendant la période de fermeture des magasins imposée par arrêté ministériel et une adaptation des loyers à l’activité réelle des commerces qui ont pu rester ouverts, mais qui réalisent de très faibles chiffres d’affaires compte tenu du confinement. Notre article complet sur le sujet ici.

Alexis HINGANT
Directeur – Associé
Portable : 06.11.28.75.64
Mail : ahingant@condate.fr

Notre approche qui ne correspond qu’à une première analyse au regard du droit et de la jurisprudence confrontée à des déclarations gouvernementales susceptibles d’évoluer ne saurait engager Condate sur les cas précis. Ces éléments ont vocation à éclairer nos clients et partenaires et ne dispensent nullement de s’adjoindre les services des hommes de l’art (avocats, notaires,…).

Cet article fait l’objet de mises à jour régulières. Nous vous invitons à le consulter de manière régulière.

Liens vers les textes réglementaires :

• Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers : ICI
• Décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité : ICI