Coronavirus : Suspension des loyers commerciaux

Nos réponses à vos interrogations

Le Président de la République a déclaré lundi 16 mars la mise en place de mesures drastiques de confinement et de fermeture de nombreux commerces qualifiés de « non-indispensables » afin d’endiguer l’épidémie de Coronavirus qui sévit actuellement en France. En parallèle, le chef de l’Etat a annoncé la suspension des loyers (et des charges) pour les entreprises. De nombreux bailleurs s’interrogent quant au paiement de leurs loyers pour les semaines et mois à venir. Condate répond à vos interrogations.

Quid de la suspension des loyers annoncée par le chef de l’Etat ?

Face à la propagation du Coronavirus et la mise en confinement total du pays, Emmanuel Macron a annoncé la suspension des loyers commerciaux. Nous restons dans l’attente des modalités d’application de cette mesure, mais à ce stade, nous pouvons considérer que la suspension des loyers est destinée aux TPE et PME pouvant être en difficulté. Si vous louez des locaux à une grande entreprise, cette décision ne nous semble donc pas applicable. Demeure en suspens, le cas des entreprises étrangères (grandes ou petites) locataires de sites en France pour lequel nous n’avons pas de visibilité à ce jour… Les textes ne sont à cet instant pas encore parus.

Quelles dispositions du droit immobilier peuvent être actionnées par les locataires pour suspendre le paiement du loyer ?

Selon nous, trois dispositions du droit immobilier peuvent être utilisées par les locataires face au cas de figure actuel :

• l’obligation de délivrance (article 1719 du Code Civil)
• la force majeure (article 1218 du Code Civil)
• l’imprévision (article 1195 du Code Civil

L’obligation de délivrance

L’ouverture des commerces « non-indispensables » étant interdite en vertu des arrêtés du 14 et 15 mars 2020 , les locataires pourront se prévaloir de l’absence de délivrance des locaux loués pour exiger la suspension du paiement du loyer et des charges. En tant que bailleur, vous pourrez vraisemblablement vous opposer à ce mécanisme en invoquant que vous n’êtes plus en mesure de satisfaire à votre obligation de délivrance en raison d’un événement de force majeure.

La force majeure

La force majeure est définie comme un événement imprévisible (à la conclusion du contrat – Attention aux baux signés après le 29/02/2020, déclaration officielle de l’épidémie Coronavirus en France), irrésistible et extérieur, rendant impossible l’exécution d’une obligation. L’irrésistibilité signifiant que l’événement doit être inévitable et ses effets insurmontables.
En matière contractuelle, la force majeure est un événement échappant au contrôle du débiteur (le locataire) et qui ne peut être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêchant l’exécution de son obligation par le débiteur (le paiement du loyer et des charges).
Dans le cas présent, l’empêchement étant a priori temporaire, le paiement du loyer est suspendu à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du bail. En cas d’empêchement définitif : le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations respectives.

Dans la situation actuelle, les conditions d’extériorité et d’imprévisibilité ne présentent pas de difficulté puisque le locataire est extérieur à l’épidémie de Coronavirus et il ne pouvait pas la prévoir. L’irrésistibilité peut être en plus question dans le cas de figure actuel, bien que de nombreux juristes estiment d’ores et déjà que cette condition soit valide eu égard à l’ampleur de la crise.

De plus, il est à noter que le Ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Le Maire, a récemment annoncé que l’épidémie de Coronavirus devait être considérée comme « un cas de force majeure pour les entreprises, salariés et employeurs »

L’imprévision

Ce mécanisme prévoit que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Le demandeur doit continuer à exécuter ses obligations durant la renégociation (paiement du loyer et des charges). En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

Observations utiles :

• Ce mécanisme ne s’applique que pour les baux conclus après le 1er octobre 2016.
• Cette disposition n’est pas d’ordre public, bailleur et preneur ont pu y renoncer dans le cadre du bail.
• Le loyer et les charges doivent continuer à être payer jusqu’à ce que le juge est tranché… sachant que les tribunaux étant eux-mêmes actuellement fermés (ou presque), cette mesure ne semble donc pas la plus appropriée.

En résumé, au regard de la gravité de la situation actuelle et des outils existants du droit immobilier, de nombreux juristes s’accordent d’ores et déjà sur le fait que les locataires dont les commerces sont fermés sont valablement fondés par l’effet du cas de force majeure, à exiger la suspension du paiement des loyers et des charges durant la période de confinement.

Par contre, la situation est plus délicate quand le local n’est pas fermé, mais que le locataire ne peut plus payer son loyer en raison d’une chute drastique de son activité due à l’épidémie de coronavirus… Dans ce cas figure, il sera préférable de demander à son locataire de documenter précisément sur le plan comptable et financier son impossibilité (et non seulement la difficulté) de régler le loyer pendant la période de confinement.

Enfin, il convient d’étudier précisément les clauses de son bail commercial. Lors de la conclusion de ce dernier, vous avez pu prévoir que dans l’hypothèse de la survenance d’un cas de force majeure les stipulations contractuelles devaient néanmoins continuer à s’appliquer.

Une prise en charge des loyers impayés par l’Etat est-elle prévue ?

Aucune précision de l’Etat en ce sens à ce jour. La seule chose sûre à ce stade, c’est que la mesure coûtera chère. Mais qui paiera ? Les compagnies d’assurances éventuellement dans le cadre de contrat couvrant la perte d’exploitation ; contrat pouvant faire partie des obligations du preneur dans le cadre du bail commercial, ou parfois directement souscrit par le bailleur.

Dans tous les cas, la meilleure option selon nous est d’instaurer un vrai dialogue avec son locataire pendant cette période, et négocier une sortie par le haut de cette crise sans précédent.

Quelle position adoptée par les grands bailleurs, notamment en immobilier commercial ?

La Compagnie de Phalsbourg a été la première à annoncer, dès lundi, l’annulation pure et simple de tous les loyers dus par les locataires (hors activité alimentaire) pendant les fermetures administratives, soit entre le 15 mars et le 15 avril 2020. Ceetrus (ex-Immochan) lui a emboîté rapidement le pas en confirmant une position similaire. Apsys et Carmilla (foncière Carrefour) ont proposé la mensualisation des loyers dus au titre du 2e trimestre 2020 et la suspension du recouvrement des loyers et des charges pendant toute la période de fermeture des commerces.

Par ailleurs, cinq fédérations du commerce – Alliance du commerce, FCA, Procos, FFF et FNH, ont exigé hier que les mesures suivantes soient adoptées par les bailleurs :

Pour les commerces fermés :

• l’annulation pure et simple des loyers et des charges pour la durée de la fermeture des commerces ;
• le remboursement des sommes éventuellement déjà versées pour la période du 14 mars au 31 mars.

Pour les commerces dont l’exploitation est possible :

• le paiement mensuel des loyers à terme échu et l’adaptation du montant des loyers au niveau de l’activité réelle.

Enfin, dans un communiqué commun signé par l’AFG, l’Aspim, le CNCC, la FSIF, l’UNPI et la Caisse des dépôts, associations et fédérations représentatives des bailleurs ont confirmé approuver sans réserve les mesures d’urgence mises en place par le Gouvernement.

Elle appellent tous leurs adhérents à mettre en place immédiatement les mesures suivantes pour les locataires TPE et PME :

Concernant les TPE et les PME appartenant à l’un des secteurs dont l’activité est interrompue (commerce « non-indispensable« ) :

• Les loyers et charges doivent être appelés mensuellement et non plus trimestriellement ;
• Le recouvrement des loyers et charges doit être suspendu à partir du 1er avril 2020, et pour les périodes postérieures d’arrêt d’activité imposées par l’arrêté. Lorsque l’activité reprendra, les loyers et charges feront l’objet de différés de paiement ou d’étalements sans pénalité ni intérêts de retard et adaptés à la situation des entreprises en question.

Ces mesures devront être appliquées de façon automatique et sans considérer leur situation particulière pour les TPE et PME.

En ce qui concerne les entreprises dont l’activité, sans être interrompue, a été fortement dégradée par la crise, leur situation devra être étudiée au cas par cas, avec bienveillance en fonction de leurs réalités économiques.

Comment assumer les échéances de crédit immobilier pendant cette période ?

En tant qu’un investisseur, vous avez sans doute contracté un emprunt pour financer l’acquisition d’un investissement immobilier. La suspension des loyers commerciaux peut donc vous mettre en difficulté pour honorer les échéances de remboursement. Sachez que plusieurs banques ont d’ores et déjà donné leur accord de principe pour repousser jusqu’à 6 mois les échéances de remboursement. Certains acteurs confirment ces dispositions, la Fédération Bancaire Française réfute, elle, tout accord commun sur le cas des crédit immobilier et évoque du « cas par cas ». A ce stade de la crise, le soutien des institutions bancaires est focalisé sur les entreprises.

Alexis HINGANT

Dirigeant – Associé

Port : 06.11.28.75.64

Mail : ahingant@condate.fr

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